전세 계약 시 꼭 확인해야 할 등기부등본 보는 법

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2025년에도 여전히 전세 사기는 사회적 문제로 떠오르고 있습니다. 보증금을 지키기 위해서는 전세계약 전 반드시 등기부등본을 열람해야 하며, 그 내용을 정확히 해석하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 초보자도 이해할 수 있도록 등기부등본 보는 법과 전세 계약 시 체크포인트를 정리해 드립니다.

1. 등기부등본이란?

등기부등본(부동산 등기사항증명서)은 해당 부동산의 소유권, 저당권, 전세권 등의 권리 관계를 공적으로 증명하는 문서입니다. 집주인의 진짜 소유 여부, 근저당 설정 여부 등을 확인할 수 있어, 전세 계약 전 필수로 열람해야 합니다.

2. 등기부등본 발급 방법

인터넷 등기소 (www.iros.go.kr) 접속
공인인증서 없이 주소 검색만으로도 열람 가능
발급 수수료: 열람 700원, 출력 1,000원

3. 등기부등본 구성과 보는 법

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 가지로 구성되어 있습니다.

① 표제부

건물의 물리적 정보 (주소, 구조, 면적 등)
확인할 점: 계약하려는 주소와 일치하는지

② 갑구 – 소유권 관련 정보

현재 소유자와 이전 거래 이력 기재
체크포인트: 계약 상대가 실제 소유자인지, 공동소유 여부 확인
공동소유일 경우 모든 소유자 동의 필요

③ 을구 – 근저당, 전세권 등 설정 내역

금융기관 대출, 전세권 설정 등이 기록
체크포인트: 근저당이 많으면 보증금 위험
선순위 채권(근저당권)이 보증금을 초과할 경우, 보증금 반환에 심각한 위험

4. 꼭 확인해야 할 전세 체크리스트

📌 등기부등본 상 소유자 = 계약 상대자 본인?
📌 등기부등본 발급일이 계약 당일 기준 1일 이내?
📌 을구에 선순위 근저당이 존재하지 않음?
📌 공동소유 또는 상속 이력 확인 완료?
📌 확정일자와 전입신고 계획되어 있음?

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 등기부등본은 계약 당일에 꼭 다시 발급받아야 하나요?

A. 네, 반드시 계약 당일에 발급한 등기부등본을 기준으로 확인해야 합니다. 하루 사이에 근저당이 설정될 수도 있기 때문입니다.

Q2. 집주인이 아닌 다른 사람이 계약하자고 하면요?

A. 위임장과 인감증명서를 요구하고, 갑구의 소유자 이름과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.

Q3. 을구에 근저당이 있는데 전세 들어가도 되나요?

A. 전세금보다 선순위 채권 금액이 작고, 보증보험 가입이 가능하다면 일부 사례는 가능합니다. 그러나 원칙적으로 위험하므로 피하는 것이 안전합니다.

Q4. 전세 사기를 막기 위해선 등기부 외에 뭘 확인해야 하나요?

A. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부와 확정일자·전입신고 날짜가 핵심입니다. 특히 갭투자 여부(다세대, 빌라 등)도 함께 분석하세요.

Q5. 등기부등본에 있는 ‘전세권 설정’은 뭔가요?

A. 집주인과의 계약이 전세권 등기로 되어 있으면 법적으로 매우 안전합니다. 다만 대부분은 단순 임대차계약이므로, 확정일자와 전입신고로 보호를 받게 됩니다.

본 글은 2025년 5월 기준 부동산 등기법 및 임대차보호법에 따라 작성되었습니다. 실제 계약 전에는 전문가 상담 또는 법률 자문을 권장합니다.